群馬県住宅供給公社
住まいについて相談したい

よくある相談事例 登記

登記相談-1 不動産の登記の種類について

不動産の登記の種類を教えてください。

登記回答-1 表示登記、所有権保存登記、抵当権設定登記などがあります

不動産を購入すると、登記という手続きで自分の所有権とします。これは不動産が自分の所有物であることを第三者にも権利主張できる大事な手続きです。「登録免許税」を支払い、法務局(一般的には登記所といわれている)に申請手続きをします。登記の種類は表示登記(建物の所在地番、構造、床面積などを特定する登記)、所有権保存登記(所有者の住所・氏名の他、新築の日付等が記載)、所有権移転登記(売買等による所有者の変更)、抵当権設定登記(住宅ローンが返済されない場合に担保不動産から優先して弁済を受ける権利を明らかにするために行う)などがあります。

登記相談-2 司法書士への報酬額

所有している土地の売買を検討中です。その際の登記について、司法書士を紹介してほしいのですが、また費用は依頼先で違うのでしょうか。

登記回答-2 最寄の司法書士会などにお問い合わせください

司法書士会、不動産業者もしくは登記測量事務所のいずれかに確認してください。報酬については人件費などの相違で金額は多少異なるようです。概算見積もりを出してくれるところもあるので、複数の事務所に確認することをお勧めします。

登記相談-3 定期借地権の特徴

土地を購入しない定期借地権の特徴を教えてください。

登記回答-3 50年後に更地にして返還することが原則です

定期借地権には、契約期間を50年以上とし、更新しない旨を特約として定めた「一般定期借地権」と、借地権の設定日から30年以上が経過した時点で借地上の建物を借地人から地主に譲渡することを特約しておく「建物譲渡特約付借地権」、事業のみの目的で契約期間を10年以上50年未満と設定する「事業用借地権」の3つがあります。一般定期借地権の場合、保証金や地代のみの支払いで済むためゆとりが生まれる半面、50年後には必ず建物を解体し更地にして返還する必要があるため、将来の計画を充分に検討する必要があります。

登記相談-4 保留地の住宅ローンの借り換えについて

7年前に保留地を購入し家を建てました。その時には5年後くらいには土地の登記ができるといわれましたが、今現在も登記されていません。住宅ローンの借り換えをしようと金融機関(借り換え先)に相談しましたが、登記されていない場合は借り替え不可能とのことでした。役所に相談したところ登記はさらに4年後くらいになるとのことです。ローンの借り換えはで不可能なのでしょうか。

登記回答-4 複数の金融機関に相談してみてください

保留地が登記できるようになるまでには、区画整理事業が終了する必要がありますので、当初の予定よりも大幅に遅れるケースはあると考えられます。しかし登記との関連で住宅ローンの借り換えに制限があるかどうかは判りません。希望する金融機関以外で同条件で借り換えができるところを探すのが良いのではないでしょうか。

登記相談-5 抵当権抹消手続きについて

住宅ローンを完済した場合、抵当権を抹消することが出来ると思いますが、その方法を教えてください。

登記回答-5 所有者と抵当権者が共同で提出します

抵当権抹消登記は、土地・建物の所有者(登記権利者)と抵当権者(登記義務者)が申請書を作成して、共同で提出します。尚、登記申請書には、下記の書類を添付します。

  1. 抵当権の登記済証(法務局の登記済の印が押されている抵当権契約書等)
  2. 原因証書(解除証書・弁済証書等)
  3. 抵当権者が法人の場合は、その代表者の資格証明書又は登記簿謄本(いずれも3  か月以内に 作成されたもの)
  4. 抵当権者の商号が変更され、又は本店が移転している場合は、その変更の経緯を   証明するもの。
  5. 抵当権者が作成した抵当権抹消の委任状

登記申請書の作成方法等の詳細については、管轄法務局あて電話で問い合わせてください。

登記相談-6 権利証の再発行について

所有している土地の権利証を紛失してしまいました。権利証がなくても売買は可能なのでしょうか。また再発行はできますか。

登記回答-6 再発行は出来ませんが売買は可能です

権利証(登記済症)が無くても基本的に売買は可能ですが、権利証の再発行はできません。現在は不動産登記法が改正され、所有権移転の場合原則として登記識別情報や本人確認情報制度によって運用されています。一つの方法として、もし権利証を紛失し提出できない場合、その理由を登記申請書に記載し、登記申請を行う方法があります。具体的には登記所から登記を実行する前に、登記義務者に対して本人限定受取郵便により登記申請があった旨及び登記申請の内容が真実である場合には2週間以内にその旨の申出をすべき旨の通知をします。この通知を受けた登記義務者は、2週間以内に登記申請書に押印した印と同一の印を通知書に押印して必要事項を記載して登記所に提出するものです。

登記相談-7 筆界特定制度について

以前購入した山林について、隣地所有者から筆界特定制度に基づく境界特定の申し立てがあり、国調の結果で筆界を認定することを告げられました。今後どのように対応したら良いのでしょうか。

登記回答-7 法務局による公権的な境界認定制度です

筆界特定制度とは、法務局の登記官による土地の境界位置を現地で特定するものです。筆界は公権的に認定されるので、たとえ裁判になったとしても国調の結果が尊重される可能性が高いと思います。しかし筆界の問題と所有権については別問題となり、現在所有している部分までの所有権の主張(時効取得)を裁判により争うことはできるかと思います。

登記相談-8 親の土地に子供が建物を建築する際の留意点

父親名義の土地を借り、そこに自分名義の建物を計画しています。親からの資金援助と住宅ローンを予定していますが、その際に注意することがあれば教えてください。

登記回答-8 土地は使用貸借で抵当権の設定が必要です

まず建物の名義については、資金の出資割合に応じて決めることをお勧めします。
土地の名義はそのままお父様の名義で良いかと思います。相続に関しては、相続財産の評価や相続人の人数などにより、その対策が変わってきますので現時点では何とも言えません。またローンに関しては、土地は使用貸借となり抵当権の設定が必要になります。特に金融機関によっては連帯保証人を求められることもあります。建物に対しても同様ですので、お父様が権利を持つ場合にはそれぞれの承諾が必要になりますので、事前に確認してください。

登記相談-9 登記手続きを自分ですることは可能か

自宅の新築を考えていますが、その際の登記手続きは自分でできるのでしょうか。

登記回答-9 個人で行うことは可能ですが専門家に依頼することをお勧めします

建物を新築した際の登記として、建物表示登記(建物表題登記)、所有権保存登記、抵当権設定登記(融資を受ける際に行います)、建物を取り壊した際に必要な建物滅失登記、土地の地目を変更した際に必要な土地地目変更登記などがあります。法律上は全て個人で行うことは出来ますが、抵当権設定登記など一部条件によって難しいケースもありますので、司法書士や土地家屋調査士などのサポート受けながら進めることをお勧めします。

登記相談-10 相続登記の期限

祖父が亡くなった場合、父親などへ相続することになりますが、相続登記をする期限はありますか。

登記回答-10 期限はありませんが放っておくと権利関係が複雑になる可能性があります

相続登記を行う期限は特にありませんが、早めに行うことをお勧めします。いつまでも登記をせず放っておくと、相続登記をするための書類が入手できなくなったり、法定相続人の一人が死亡し権利関係が複雑になり、相続登記が難しくなる危険性があります。特に不動産を売却したり、お金を借りるため不動産を担保に入れたりする場合は、相続登記が必ず必要になりますので、なるべく速やかに行うようにしてください。

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