群馬県住宅供給公社
住まいについて相談したい

よくある相談事例 不動産

不動産相談-1 賃貸住宅の返還時での原状回復について

民間賃貸住宅を6年半借りていて、先日退去しました。更新は2年ごとに行っていました。退去時に壁紙の貼り替えとルームクリーニングを求められたのですが、それらは通常の損耗であり、負担する必要があるのでしょうか。また、クリーニングも次の入居者のために貸主が行うものと思うので、拒否したいと考えています。契約書には、退去時ルームクリーニングをするように記載されていました。

不動産回答-1 原則は契約の条項に従うことになります

国土交通省のガイドラインには、通常使用による自然損耗の汚れについては家賃に含まれていると解されてます。しかし契約約款などの特約で借主負担である旨明示されてある場合は借主負担となり得ます。なお、その場合でも、特約事項が社会通念上不当なものであればその特約を無効とする場合もあります。

不動産相談-2 土地の賃貸借契約の借地料について

自己所有建物(店舗兼住宅)の敷地を、曽祖父の代より近隣の方から借りています。最近になって地主がその土地をある不動産業者に売却しました。その不動産会社から、契約の締結を打診されていますが、契約内容の中に契約の更新を3年毎に行い、契約更新の際に借地料の見直し有り、とありました。実際の賃料もこれまで年々増加していることもあり、更新の際に借地料が著しく上がるのではないかと不安です。今後どのような対応がよいのでしょうか。

不動産回答-2 借地権の存続期間は原則30年です

賃貸人の地位の移転の件、まずは地主と不動産会社との間に土地の売買契約が成立し、移転登記が完了しているかの確認が必要です。地主が土地を売買するにあたっては、借主の承諾は不要です。売買が成立した場合、地主と借主との契約は土地を購入した者に移転するため、地主と交わした契約を新しい持ち主が引継ぐこととなります。ここで三年毎の更新は不当と考えられます。借地借家法では、借地権の存続期間は30年とし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。ただし、契約でこれより短い期間を定めたときは借地権の存続期間は30年となります。したがって、今回の場合も期間30年が適用されると考えられます(旧法:借地法であっても、木造の場合の契約存続期間は30年)。借地料の支払いについては、地主と取り交わした契約の賃料を支払っており、不動産会社との契約内容を認めた訳ではない旨を示す方が良いと思います。(例:領収書などにその旨を明記する) 相談者が契約締結を拒否した場合、それに対し不動産会社が弁護士を立てるというのであれば、相談者側も弁護士をたて、弁護士同士の話し合いをしたほうが良いのではないでしょうか。

不動産相談-3 賃貸住宅の近隣トラブルに係る仲介業者の責任について

不動産業者の広告で高遮音と書いてあったアパートに入居したところ、階下の入居者から子供の足音がうるさいと苦情を言われてしまいました。斡旋業者に対し、防音工事や引っ越しする場合の費用を請求するなど、責任の追及はできないのでしょうか。

不動産回答-3 高遮音の根拠を確認してください

通常の生活音は、お互いに受忍義務の範囲内であり、苦情を言われたとしても、不動産業者に責任を取らせることは難しいと考えられます。騒音を感じる度合いは個人差もあり、一概にどちらに非があるか特定することも難しく、結局は当事者同士で解決することになります。ただ不動産業者に対しては、高遮音という広告の根拠を確認し、事実と異なる点があれば、その点を指摘してある程度の責任を取るような交渉をしてみてはいかがでしょうか。

不動産相談-4 土地を契約する際の留意点について

住宅の新築を検討しています。まず土地を購入しその後建物を検討する予定です。土地を契約する際の留意点について教えてください。

不動産回答-4 契約書及び重要事項説明書の内容を事前に確認してください

契約書や重要事項説明書の内容を確認する期間をとった上で、契約日を設定すると良いと思います。特に、契約書、重要事項説明書の内容は、契約当日に初めて確認するのではなく事前に入手し、不明や疑問の点があれば内容を確認しておくことをお勧めします。また改めて現地をよく確認しておくことも重要です。

不動産相談-5 敷地境界の立ち会いを拒否された場合について

住家を新築するため、隣地の所有者に境界標設置の立ち会いをお願いしましたが、会ってくれません。境界標を設置し、境界線に沿ってブロック塀を設置したいのですが、立ち会いを拒否されているこのような状況の場合、どうすれば境界標が打てるのでしょうか。

不動産回答-5 土地家屋調査士などの専門家に依頼してください

境界標を設置する場合には、双方の合意をもって土地境界を確定しなければなりません。測量や登記申請を行う専門家である土地家屋調査士に依頼する事になります。なお、境界確認の立ち会いに相手が応じない場合、訴訟手続きが必要になりましたが、今は「筆界(土地境界)特定制度」があり、法務局が土地所有者間の間に立って調停作業を進めてくれます。詳しくは、土地家屋調査等の専門家に相談して下さい。

不動産相談-6 住宅ローンが残っている土地建物の売却について

現在住んでいる土地付一戸建住宅を売却し別の土地建物の購入を考えています(一人では広すぎるので)。まだ住宅ローンが残っていますが、その場合でも売却はできるのでしょうか。また売却するためにはどのような手続きが必要ですか。
 

不動産回答-6 売却価格とローン残高を比較してください

売却することは可能ですが、その際にローン残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。売却価格よりローン残高が下回っているのであればいいのですが、もしローン残高が上回るようであれば、抵当権抹消のための自己資金あるいは追加融資が必要になってきます。また売却や新たな建物の購入に伴う諸費用も考慮する必要もあるので、慎重な検討が望まれます。まずは売却価格については不動産業者に、ローン返済や新たな融資については融資機関に各々相談してみてください。

不動産相談-7 抵当権付の土地購入について

土地を購入し住宅の建築を検討中です。ある土地を不動産業者から紹介を受けましたが、その土地は現在造成中であり、また謄本を見たところ抵当権がついていました。その土地を購入した場合何か問題があるのでしょうか。

不動産回答-7 原則的には代金の支払いと同時に抹消手続きが行われます

抵当権は土地の所有権移転までには抹消されると思われますが、その土地を紹介した不動産業者に確認してみてください。詳細については契約前の重要事項説明書の中で説明があります。その中で抵当権についての説明として、契約時に既に抹消されているのか、または所有権移転時までに抹消されるかどちらかになりますのでよく確認してみてください。

不動産相談-8 賃貸住宅退去時の留意点

民間賃貸アパートを退去する予定ですが、その際に留意するべきことは何でしょうか。

不動産回答-8 貸主に事前に相談してください

入居者が退去する際に必要な修繕内容を確認してください(契約書に書かれている場合があります)。大抵は退去の際、貸主と立会いをし修繕箇所の確認と費用負担の取り決めをするケースが多くなっています。通常、自然損耗分の負担は貸主が、故意あるいは誤って壊した部分などの修繕は入居者負担になりますが、基本は契約書どおりとなるので、契約書を含め事前によく貸主と相談することをお勧めします。

不動産相談-9 民間アパートにおける風呂釜交換の負担

民間アパートの風呂釜交換の負担について。既に業者に交換してもらいましたが、大家さんから全額入居者負担(約12万円)といわれました。契約書には風呂釜修繕は入居者負担と明記されているのですが、やはり全額負担となるのでしょうか。

不動産回答-9 契約書を再度確認し、また大家さんにも相談してください

契約書に明記されているので、原則入居者負担となると考えられますが、もともと家賃の設定が風呂釜の負担分安くなっているケースもあります。そのことも踏まえながら再度大家さんに相談してみてはいかがでしょうか。

不動産相談-10 中古住宅購入時の留意点

中古住宅を購入する際の注意点を教えてください。まだ重要事項説明書は確認していません。

不動産回答-10 現地をよく確認してください

まずは事前に建物を含め現地をよく確認してください。木造住宅の場合、可能であればシロアリ被害の有無などを駆除業者に確認してもらうのもよいでしょう。また出来れば朝、昼、夜、雨の日の時などにも下見するのも良いでしょう。音や光(特に夜)の状態、雨水が意外な所に溜まったりすることもあります。また近隣住人のお話が聞けると参考になります。契約前には充分な検討期間を置き、重要事項説明や契約書の中身を確認します。目に見えない法令上の制限(接道条件など、建替する時に制限がないかなど)、解約の手続き、不具合があった時の対応方法と保証期限などを必ず確認してください。

ページの先頭へ